Ящик Пандоры

Сделки с недвижимостью, в связи с особой значимостью для граждан и немалой стоимостью объектов недвижимости, всегда предполагали более строгие требования законодателей к их оформлению, а несоблюдение таких требований влекло ничтожность сделок. Законодательство Украины, действовавшее в Крыму до 28 марта 2014 года, предусматривало обязательную нотариальную форму сделок с недвижимостью, и нотариусы несли ответственность за ее законность. В российском законодательстве право на недвижимость и ее обременения также не может просто перейти от одного лица к другому без оформления свидетельства о собственности и регистрации такого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним органом, специально созданным для контроля за законностью заключения таких сделок. В то время как возникновение права собственности на недвижимость закон связывает только с наличием соответствующей записи в реестре.

Сделки с недвижимостью, заключенные в обход вышеназванных процедур, не порождают возникновения прав на недвижимость как по российскому, так и по украинскому законодательству. Такое регулирование защищает законные интересы добросовестных участников рынка недвижимости и ставит дополнительные заслоны от незаконного покушения на права собственников.

При вхождении Крыма в состав Российской Федерации статьей 12 Федерального конституционного закона № 6-ФКЗ были признаны действующими права на недвижимость, возникшие до 18 марта 2014 года, но только те, которые соответствовали законодательству Украины, в том числе и законодательству об обязательности нотариальной формы договора залога недвижимого имущества. При отсутствии в распоряжении Республики Крым каких-либо реестров недвижимости и других документов государственного учета недвижимости Украины особенно важно то обстоятельство, что основанием для легализации прав на недвижимость может быть только нотариально удостоверенные по законодательству Украины договоры в отношении земли и иных объектов недвижимости. Так как, с одной стороны, при их заключении они прошли необходимую проверку, с другой стороны, в архивах нотариальных контор имеются доказательства их заключения и регистрации.

Невзирая на все эти требования закона, в угоду чьим-то сиюминутным интересам, суд по иску Исаевой Т.Б. к Матковской Л.Э. признает требование закона о нотариальной форме сделки с недвижимостью, заключенной до 18 марта, необязательным, обращая взыскание на имущество семьи Матковских по договору залога, составленного без нотариального удостоверения и других необходимых атрибутов. В обоснование своего решения суд приводит единственный и абсурдный аргумент: «Матковская Л.Э. не пояснила, что ей мешало оформить сделку нотариально!» Этот аргумент суда не имеет отношения ни к праву, ни к законам логики.

Во-первых, что бы ни помешало кому бы то ни было оформить сделку, сделка осталась неоформленной, следовательно, ничтожной в силу прямого указания закона.

Во-вторых, Матковская на протяжении всего процесса утверждала, что она не имела намерения заключить договор залога в обеспечение займа Исаевой Т.Б. (истец и займодавец), предоставленного Копанице С.Д. (ответчик и должник), а Матковский И.Н. (ответчик, сособственник имущества, супруг Матковской Л.Э.) вообще об этом ничего не знал.

В-третьих, суд, цинично действуя в защиту непонятно чьих интересов, «забывает» о том, что у сделки есть две стороны, и не задается вопросом, «а что же мешало потенциальному залогодержателю (истцу) оформить сделку нотариально, в которой именно он является заинтересованным лицом? Почему истец не настаивал на нотариальном оформлении договора залога и не пытался ее узаконить?

Почему истец Исаева Т.Б., давая в долг деньги, причем не Матковским, а другому лицу – Копанице С.Д., не позаботилась об обеспечении договора займа и надлежащем его оформлении. Кто должен отвечать за совершение или не совершение истцом тех или иных действий? Ответ, казалось бы, очевиден – именно истец должен нести риски неоформления договора как самая заинтересованная в его заключении сторона. Вместо этого, единственно логичного ответа, суд высказывается в том смысле, что при существующей у Матковской возможности нотариального оформления договора, она не объяснила суду, что ей помешало это сделать.

Вряд ли в этой фразе можно найти смысл и логику, кроме одного – ничем не обоснованного желания суда вернуть долг истцу Исаевой Т.Б. за счет имущества не занимавшей у нее денег семьи Матковских. Продолжая эту не поддающуюся логике мысль, суд пишет: «В отсутствие доказательств обратного нет оснований полагать, что истица, зная о заведомой неплатежеспособности основного должника, поручителя (залогодателя), подвергла бы себя не имеющему смысла риску и предоставила бы заемные средства». То есть истица не рискнула бы дать деньги, если бы не была уверена, что «не мытьем, так катаньем», пусть за рамками закона, но она получит их обратно, что и подтверждает Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Крым.

Обращает на себя внимание и тот факт, что судом голословно отвергаются все доводы Матковской о ее нежелании брать на себя ответственность за имущественные долги и заключать реальный договор залога, в связи с чем подписанный ею документ не имел ни нотариальной формы, ни конкретизации предмета залога, ни обязательного согласия мужа. Эти заявления со стороны Матковской в судебном акте названы «злоупотреблением правом». Каким правом (видимо, на защиту своей собственности от незаконных посягательств) судом не указано. Суд, считая свои усилия защитить имущественные интересы истицы незаметными для окружающих, устанавливает обязанность Матковской Л.Э. по обеспечению долговых обязательств Копаницы С.Д. перед Исаевой Т.Б. Но такая обязанность у Матковской отсутствует, так как она не обязана ни в силу закона, ни в силу иных каких-либо обстоятельств обеспечивать займы Исаевой Т.Б. своим имуществом, именно поэтому она и не придала сделке должного юридического оформления, не злоупотребляя при этом никаким правом.

Таким образом, с «легкой руки» коллегии по гражданским делам любой желающий со ссылкой на решение Верховного суда РК вправе требовать чужое имущество при отсутствии на то всяких оснований, даже при отсутствии нотариального оформления сделки, являющегося обязательным требованием до 18 марта 2014 года, и легализовать права на имущество, ссылаясь на то, что прежнему собственнику «ничего не мешало оформить эту сделку законно», даже если законный собственник этого совершенно не хотел, но будет достаточно и того, что этого хотел новый собственник. Казалось бы, такое невозможно, однако это имеет место быть и содержится в Апелляционном определении по делу в виде нескольких абзацев текста, спрятанного в самой середине весьма объемного судебного акта, в котором остальной текст не имеет смысловой нагрузки и служит лишь средством сокрытия сущности мысли. Но кому нужно, тот найдет и обеспечит «правовую помощь» от Верховного суда «черным риэлторам», «рейдерам» и прочим желающим поживиться на чужой собственности.

Обращение в квалификационную коллегию судей по этому вопросу готовится, как и кассационная жалоба на незаконное решение. Однако вне зависимости от судьбы этих жалоб и обращений представляется очень важным иметь в публичной плоскости ответ на вопрос, все ли решения судей Верховного Суда Республики Крым отрицали обязательную нотариальную форму сделки с недвижимостью, в частности, сделки залога, заключенного в Крыму до 18 марта 2014 года, или это эксклюзивное решение для избранных истцов. Хотя для избранных это или нет, с намерением распространить этот опыт или без таких мыслей, не имеет значения, так как ящик Пандоры тоже когда-то был открыт без размышлений о последствиях этого действия.

Юридический обозреватель
Наталья Кирилловна Самойлова