Реновация по-севастопольски: микрорайон на месте АТП

На Крымском полуострове наиболее активно вширь рос город-герой Севастополь. Переезд между соседними районами сейчас сравним по расстоянию со всей протяженностью Евпатории или Феодосии, а жители Северной стороны в шторм снисходительно смотрят на симферопольский микрорайон Маршала Жукова, откуда, по меркам крымской столицы, далеко добираться в центр.

Севастополь разросся за пятьдесят послевоенных лет, и сейчас масса промышленных предприятий оказалась в условном (не историческом) центре города. Такая ситуация создает неудобства всем. Люди пеняют на грузовики, без которых нельзя представить ни одно производство, а руководство предприятий ломает голову над тем, как выстроить логистику в обход заторов на дорогах. Самая сложная ситуация – у автотранспортных предприятий, суть работы которых как раз сводится к перевозкам. В плане бизнеса именно они оказались уязвимы со всех сторон. Объемы перевозок существенно снизились, но курсирование грузового автотранспорта по городским улицам все равно вызывает недовольство жителей и властей. Занимаемые огромные участки отнимают и без того скудный финансовый ресурс, тогда как сама территория приходит в упадок и не используется по назначению. И наконец, здравый смысл восстает против нерационального использования площадей.

Так выглядит территория АТП-14356 практически в центре Севастополя

Огромные пустыри простаивают 

Все без исключения постройки пришли в упадок

Последний аргумент стал решающим для руководства севастопольского АТП-14356. Предприятие было образовано в 1958 году и к началу 1980-х насчитывало порядка пятисот автомобилей. Крупнейшее в городе АТП на тот момент располагалось на окраине города, что ничуть не мешало обслуживать его нужды. Распад Союза подкосил мощнейшее предприятие. Уже к началу 2000-х его грузовики развозили в Севастополе только хлеб, а для заработков пришлось переориентироваться на международное направление.

Раньше этот автопарк работал на город

Здесь когда-то ремонтировали машины

Сейчас АТП не просто хранит следы советской эпохи – она как будто застыла здесь. Автопарку работающего предприятия хватает нескольких соток земли, а оставшаяся территория насыщена артефактами социалистического периода. Собственные проржавевшие бензоколонки, разрушенные общие душевые, допотопные места ремонта техники, обвалившиеся кровли ангаров… Открывающийся вид наталкивает на мысль снять малобюджетный фильм о пресловутых сталкерах в Чернобыльской зоне, но декораций все-таки маловато – по советской традиции, АТП представляло собой огромную стоянку со строениями по периметру: авторемонтными мастерскими и бытовыми помещениями. Площадь застройки – доли процента. И вся она просится под снос. С точки зрения строителя – это вообще большой пустырь.

Возможно, когда-то здесь могла работать та самая Королева бензоколонки

Музей, не иначе

В итоге руководство АТП пришло к наиболее рациональному решению: вынести предприятие за пределы города в район будущей трассы «Таврида», а освобождающуюся территорию отдать под инвестпроект по жилой застройке. К выбору партнера здесь подошли основательно и в итоге остановились на строительной компании «Интерстрой» – одной из лидеров рынка в Севастополе. Важную, но не решающую роль сыграли сложившиеся взаимоотношения между собственником и потенциальным инвестором.

АТП в условиях свободного рынка переориентировалось, многое оказалось попросту ненужным

Генеральный директор ООО «Интерстрой» Евгений Кабанов говорит, что этот проект отвечает общероссийскому тренду. «Реновацию промышленных территорий поддерживает президент России, профильное министерство строительства РФ работает в этом направлении. И компания «Интерстрой» первой в Севастополе начала двигаться в рамках этого российского тренда, – подчеркивает Кабанов. – На данный момент мы – единственная компания в городе, взявшая на себя подобные инвестиционные обязательства, в том числе по строительству за собственные средства детсада и школы. Это дает нам уверенность в том, что проект будет поддержан правительством города».

Таким будет новый микрорайон на Токарева

Еще на Ялтинском международном экономическом форуме в апреле правительство подписало с инвестором рамочное соглашение о намерениях: по сути, оно гласит, что правительство не возражает против реновации этой территории на определенных условиях, которые застройщику требуется выполнить. Этот момент нельзя считать отправной точкой – проект на Токарева прорабатывался давно, – однако именно соглашение официально дало зеленый свет для практической работы.

Исполнительный директор «Интерстроя» Олег Леухин рассказывает, что компания сама находилась в поиске площадки под первый масштабный проект, когда руководство АТП-14356 предложило подумать над строительством жилого квартала на территории предприятия. «Оценив перспективы развития конкретно этого района, собственники АТП приняли решение о том, что экономически не очень целесообразно эту территорию использовать в прежнем режиме. Нынешние владельцы – коренные жители Севастополя, которые тоже радеют за то, чтобы город развивался и рос, и хотят, чтобы он был современным, – пояснил Леухин. – Поэтому, оценив застройщиков и предварительно собрав предложения от нескольких из них, выбрали нас как компанию, которая имеет большой опыт работы, никогда не срывала сроков строительства, никогда не допускала невыполнения своих обязательств перед дольщиками. Сейчас они с нами рука об руку идут в части реализации программы по реновации этих промышленных территорий и строительства там большого жилого комплекса с объектами социальной, коммунальной и транспортной инфраструктуры».

Будущий микрорайон – вид сверху

Проект «Интерстроя» оказался наиболее проработанным и соответствующим ожиданиям пользователей участка. Правда, по всем параметрам он немного «не дотянул». Общая площадь жилья – чуть меньше 100 тысяч квадратных метров (97,38 тыс кв. м). Общее количество квартир – чуть меньше двух тысяч (1979). При этом из 12,5 га территории застроены жилыми домами будут лишь 2,1 га – 17% площади. Это значительно меньше допустимой по Градостроительному кодексу нормы в 40%.

«Будет порядка десяти пусковых комплексов, и каждый пусковой комплекс будет самодостаточным. Кроме того, мы обязуемся возвести «под ключ» и передать городу детсад на 220 мест и начальную школу на 240 мест. К моменту получения разрешения на ввод эти объекты будут готовы к приему детей», – говорит Олег Леухин.

Таким представляется детсад

Примечательный факт: общая площадь школы и детсада всего на три сотки меньше всей площади застройки жилых домов. По проекту, эта зона будет самой зеленой, причем буквально в шаговой доступности для всех детей нового микрорайона. «Мы – социально ответственный бизнес. Кроме своей прямой обязанности – платить налоги, мы в условиях непростой экономической ситуации в дотируемом регионе по мере возможностей помогаем государству, – поясняет Евгений Кабанов. – Как инвесторы мы берем на себя обязательства по возведению объектов социальной инфраструктуры – это снижает привлекательность проекта с точки зрения бизнеса, но дает огромный плюс в плане привлекательности объекта для будущих жильцов. Вся инженерная инфраструктура и коммуницкации быдут построены компанией «Интерстрой» с нуля».

По словам Олега Леухина, проект реновации на Токарева – действительно далеко не самый рентабельный для компании из-за соцнагрузки. «Но мы крупный застройщик, обладающий полным циклом работ – у нас есть предприятия по производству строительных материалов, по производству строительно-монтажных работ, по проектированию. В принципе, за счет того, что в нашей структуре присутствуют все звенья строительной цепи, у нас есть возможность удешевить процессы, а не нести дополнительные накладные расходы. За счет этого мы фактически остаемся в прибыли», – говорит исполнительный директор «Интерстроя».

Пока еще рано предметно говорить о сроках и стадиях реализации проекта. Олег Леухин считает, что это займет не менее пяти лет. Судя по всему, объекты социальной инфраструктуры – те самые детсад и школа – будут строиться сразу, чтобы первые новоселы не испытывали затруднений с устройством детей.

О приблизительной сумме инвестиций в компании тоже говорят осторожно. Пока озвучивается цифра в 4 млрд рублей.

«Интерстрой» уже разработал проект планировки территории и проект межевания: всю территорию предполагается разделить на несколько земельных участков, каждый из которых будет представлять собой самодостаточную в плане градостроительных и строительных нормативов структуру. Отдельный пусковой комплекс сможет обеспечить всю потребность его жильцов в парковочных местах и местах общего пользования. «Объем строительства соответствует градостроительным нормативам РФ – для жилой застройки он не превышает 40% от общей площади участка. Мы все нормы выдерживаем в отношении каждого земельного участка, а не только территории в целом», – отмечает Леухин.

Несмотря на очевидные плюсы для застройщика, имеются в проекте и узкие места. Участок не самый простой – перепад высот составляет 15 метров в направлении от Токарева к Молочной балке, что потребует проведения дополнительных инженерных и противооползневых мероприятий. Также комплексная застройка предполагает обустройство всех коммуникаций за счет инвестора.

Будущий микрорайон - вид изнутри

Но каждый строитель знает: возможность работать на большой территории «с нуля» и проектировать без привязки к соседним сооружениям перекрывает многие минусы. А город получает освоение практически не используемой на сегодня территории и современное качественное жилье, объекты социальной инфраструктуры.

Естественно, проект потребует задействования максимальных ресурсов компании, но «Интерстрой» к этому готов. «Мы трезво оцениваем свои возможности. В декабре мы заканчиваем три крупных объекта в Севастополе, и как раз вся эта техника и все людские и материальные ресурсы, которые используются сейчас на строительстве этих объектов, перейдут на реализацию проекта по улице Токарева. Смею вас уверить в том, что наша компания способна реализовать и больше проектов», – говорит Олег Леухин.

Гендиректор «Интерстроя» Евгений Кабанов отмечает, что к реализации проекта компания подошла на росте. «Мы постепенно, понемногу растем – у нас нет некоего скачкообразного роста, когда мы в одном году строим 40-50 тысяч квадратных метров, а в следующем – 100-150 тысяч. Каждый год мы наращиваем объем сданного жилья в среднем на 5-10 тысяч квадратных метров. Для большой строительной компании это очень положительная, ровная, спокойная динамика, – говорит он. – Когда мы видим, что не справляемся, мы привлекаем дополнительные людские ресурсы и технику, модернизируем основные фонды, привлекаем новую технику – и закрываем эту проблему. Такой поступательный спокойный рост».

Руководители компании уверены: новый микрорайон сделает Севастополь более привлекательным для жителей материковой России, которые рассматривают город-герой как место для возможного постоянного проживания. «Создавая современный жилой комплекс, мы тем самым говорим, что Севастополь и Крым в целом готов к тому, чтобы строить качественное современное жилье и принимать у себя этих людей. Скажем, мы даем возможность людям пожилого возраста комфортно жить на берегу Черного моря и наслаждаться этим», – отмечает Олег Леухин.

Евгений Кабанов видит в старте реализации проекта позитивные сдвиги в отношениях между правительством Севастополя и реальными инвесторами-застройщиками. «Город долго шел к тому, чтобы выстроить цивилизованные отношения. Сейчас мы фактически видим первый шаг. Следующим должно стать проведение открытых и честных земельных аукционов, чтобы застройщики в режиме реального времени с повышением цены покупали право аренды земельных участков. Этот прозрачный механизм выгоден и городу, который получит больше средств на развитие, и застройщику, который получит абсолютно чистый в юридическом плане участок и сможет тут же приступить к его освоению. Думаю, уже очень скоро этот механизм заработает и в Севастополе», – заключил гендиректор «Интерстроя».