Высотные амбиции: сколько хочет и может строить Крым

Константинов долгое время работал в строительной отрасли, возглавляя крупнейшую в этой отрасли крымскую компанию «Консоль». Ссылаясь на этот опыт, он назвал объёмы ввода жилья не просто низкими, а даже унизительными.

«С одной стороны, строительство в Крыму набирает невиданные обороты. Наверное, сложно найти в РФ регион с более быстрыми темпами строительства. Но в этих цифрах спрятана проблема: по факту у нас очень низкие темпы строительства жилья… Для меня как человека, который работал в строительстве, вы не представляете, какая это унизительная цифра. Это ничего», – сказал он в ответ на озвученную министром статистику.

Всего за девять месяцев этого года сдано 302,6 тысячи квадратных метров жилья – на 75% больше, чем на аналогичный период прошлого года, доложил министр строительства и архитектуры региона Сергей Кононов. Из них 127 тысяч квадратных метров – это многоквартирные дома, 175 тысяч квадратных метров – индивидуальное строительство. Таким образом, доля многоквартирных домов в общем объёме нового жилья достигла 42%, тогда как в украинский период этот показатель был на уровне 19%. 

Сколько надо

В подтверждение своих слов о недостаточных темпах жилого строительства Константинов привёл статистику международных организаций. Согласно их рейтингам, Россия находится на 32-м месте по числу квадратных метров на одного жителя. Например, в Швейцарии этот показатель находится на уровне 42 квадратных метров на человека, в Германии – 40 квадратных метров, в РФ – 24,4. Крым же до общероссийского показателя не дотягивает – здесь на одного жителя приходится 19 квадратных метров.

«Но и нужно иметь в виду, какое это жильё. У нас 55% крымчан, или 1,2 миллиона человек живут в домах, построенных в 71-м году и позже. 45% жилого фонда – 16,2 миллиона квадратных метров – имеют возраст 50 лет и старше», – добавил председатель парламента.

По его словам, в Крыму самый высокий уровень аварийного и ветхого жилья – 12-15%. На полуострове с 2000 года построили всего 5% новых домов, тогда как по России за 17 лет обновили почти четверть фонда.

«Чтобы Республике Крым приблизиться к общероссийским показателям, необходимо строить не менее 1 миллиона квадратных метров жилья в год в течение 15 лет. Такие темпы в Крыму были зафиксированы только в 1986 и 1987 годах», – отметил Константинов.

Сколько есть

Фонд многоквартирного жилья в Крыму сегодня – это 36 миллионов квадратных метров. Его ежегодное увеличение на 1 миллион квадратных метров в сегодняшних условиях – задача непростая, но реальная, считают в крупнейших региональных строительных компаниях.

«Крым – это регион, где сфера строительства в последний год переживает достаточно турбулентный период, что не может не отражаться на показателях деятельности девелоперских компаний. Об этом говорят и объёмы ввода жилья в Крыму. По нашим данным прошлого года, этот показатель составил около 250-300 тысяч квадратных метров, что для региона в целом очень мало, особенно на фоне того, что Крым занимает 80 строчку среди всех регионов РФ по норме обеспеченности жильём на одного проживающего. А в столице Крыма показатель обеспеченности и того меньше – 11 квадратных метров», – отметил генеральный директор группы компаний «Монолит» Якуб Асанов.

Вообще, по мнению экспертов, занимающихся исследованиями рынка недвижимости, в регионе, где население городов составляет порядка 1 миллиона человек, ежегодно должен вводиться 1 миллион квадратных метров жилья. В противном случае считается, что город не развивается, цикл семьи остаётся на месте – дети, вырастая, продолжают жить с родителями. Кроме того, строительный рынок – это хороший драйвер развития экономики: одно место в строительном секторе – это семь рабочих мест в смежных отраслях.

«Учитывая это, конечно, мы считаем, что рост объёмов строительства жилья в Крыму целесообразен и необходим. Если говорить о наших планах, то на 2018 год мы планируем построить 80-100 тысяч квадратных метров жилья разной категории, что в сравнении с текущим годом выше более, чем в два раза», – рассказал руководитель «Монолита».

В целом планку в 1 миллион квадратных метров на весь Крым Якуб Асанов назвал крайне амбициозной и выполнимой только при условии развития банковской сферы в виде ипотечного кредитования, реализации инвестиционных программ и эффективных регуляторно-правовых механизмов.

В другой строительной компании – «Владоград» – не видят пока целесообразности для частных компаний увеличивать объемы строительства. 

«Сегодня объёмы вводимого строительными компаниями в эксплуатацию коммерческого жилья в Крыму соответствуют спросу на рынке. Если государство поставит такие задачи, то их выполнение потребует создания федеральных (региональных) программ, их стабильного и системного финансирования, а также заинтересованности бизнеса участвовать в этих программах. Вопрос требует комплексного подхода, в том числе это подготовка кадров для строительной отрасли, открытие новых предприятий по производству строительных материалов и так далее», – пояснил основатель компании Владимир Михайлов.

Будет ли спрос

Риэлторы не согласны с утверждением о полном удовлетворении покупателей. По словам коммерческого директора офиса «В Симферополе» сети агентства «Миэль» Александра Трухина, спрос и предложение сбалансированы только на «вторичке», а на рынке новостроек предложение ниже спроса.

«Безусловно, очевидная необходимость строительства нового жилья есть. Спрос формируют три категории покупателей: местные жители (около 60%), приезжие (порядка 30-35%) и военные (5-10%). В Симферополе развивается военная ипотека. В нашей практике есть сделки по приобретению недвижимости в Крыму жителями стран СНГ (особенно активны граждане Казахстана), а также сделки с иностранными гражданами (в основном это русскоговорящие жители США, Швеции, Германии, Израиля). Кто-то покупает квартиру или дом, чтобы переехать на Черное море на пенсии; кто-то планирует перебраться сюда в скором времени; кто-то приобретает жилье для сезонного проживания – на лето или, наоборот, чтобы переживать межсезонье», – рассказал он.

Конкретную цифру необходимых метров для покрытия спроса риэлторы не называют. Однако некоторые девелоперы сомневаются в целесообразности введения 1 миллиона квадратных метров ежегодно.

«Моё мнение – нужно 600-700 тысяч квадратных метров, чтобы держать баланс между спросом и предложением на рынке. Чтобы не получилось так, как в Краснодарском крае: целые комплексы стоят пустые, не горит ни одно окошко», – поделился гендиректор «Интерстроя» Евгений Кабанов.

По его мнению, такие объёмы позволят отрегулировать цены на квартиры в сторону снижения. Сейчас они намного выше, чем в среднем по России. В частности, сегодняшняя стоимость одного квадратного метра в Симферополе – 74,4 тысячи рублей. Однако Кабанов уверен, что объективная цена – не больше 45 тысяч.

Теоретически выйти на 1 миллион квадратных метров ежегодно реально, но для этого нужно несколько лет, считает Кабанов. Дело в том, что возведение домов – это не только сама стройка, но и длительные согласовательные и подготовительные работы.

«Для того, чтобы ежегодно вводить 1 миллион квадратных метров жилья, в текущем году нужно выделить как минимум 100 гектаров земли, в следующем году – начать проектировать. И только лишь условно к 2019-2020 году выйдем на стройку. Площадка осваивается 14-16 календарных месяцев, то есть, если мы сегодня начнем этим вопросом заниматься, то, по моим прогнозам, реальный выход строительного комплекса к 1 миллиону квадратных метров возможен лишь к 2021 году», – объяснил эксперт.

Какие проблемы

Власти Крыма понимают, что местные девелоперы сталкиваются с большим количеством сложностей, связанных со статусом полуострова и его расположением. В числе основных проблем Константинов назвал, например, игнорирование региона крупнейшими российскими банками, как следствие – отсутствие конкуренции между кредитными учреждениями.

В Крыму всерьёз озаботились проблемой ипотечного кредитования в начале года. Почти за весь прошлый год банки выдали ипотеку на 1,3 милиларда рублей. На 2017-2018 годы поставлена задача увеличить этот показатель в совокупности до 60 миллиардов рублей. Судя по последним данным, на достижение этой цифры понадобится больше двух лет.

По словам министра строительства, объём ипотечного кредитования в Крыму за год вырос в 2,3 раза: выдано 708 кредитов на сумму 1,317 миллиарда рублей. Минимальная процентная ставка на приобретение квартир в ипотеку снижена до 10,5%, а первоначальный взнос – до 15% от общей суммы. Это соответствует средней ставке по России.

Кроме того, добавил Кононов, развивается долевое строительство. На данный момент в соответствии с 214-м федеральным законом работают 29 компаний: они строят 64 объекта общей площадью 533 тысячи квадратных метров. Сумма привлечённых денежных средств по 2 402 заключённым договорам – более 7,5 миллиарда рублей.

Ещё одна проблема – поставка стройматериалов. Многое приходится возить паромами через Керченский пролив. По словам Константинова, по ряду причин, например, в течение трёх месяцев компании работали в условиях дефицита цемента.

«Министерством продолжается работа по выполнению публичных государственных обязательств перед отдельными категориями граждан, увеличению объёма жилья экономкласса, наращиванию объёмов ипотечного кредитования. Как мне кажется, у нас есть для этого все основания с вводом Крымского моста и дошлифовкой документов территориального планирования (должны быть готовы в следующем году). Будем работать уже не в ручном режиме, как сейчас… Это будет подход для взрывного развития жилищного строительства в Крыму», – заключил глава минстроя.